マイホームをお持ちの方へ

自宅(宅地・マイホーム)はどのように評価されるか?

相続財産の中で、被相続人の持ち家が大きな割合を占めます。

ゆえに、マイホームの土地や建物がどのように評価されるかは非常に大事ですので、知っておきましょう。

 

1.自宅は土地と家屋に分ける

不動産にも様々な種類がありますが、基本的には土地と家屋に分けます。

そしてそれぞれ使用目的区分で、評価額の出し方が決まってきます。

相続人が所有する居住用の自宅は以下のように評価します。

種類

評価

家屋

固定資産税額×1.0

自宅の土地

宅地の評価方法は「路線価方式」「倍率方式」の2種類ある  

<市街地(路線価が定められている地域)>
路線価方式:1㎡当たりの路線価×敷地面積

<上記以外(路線価が定められていない地域)>
倍率方式:固定資産税評価×評価倍率

借地権(借りている土地に家を建てている)

自用地の評価額×借地権割合

固定資産税評価額とは?

固定資産税評価額は、毎年6月頃に届く固定資産税の納税通知書に記載された「評価額」と書かれた金額です。

路線価図とは?

路線価図とは、国税庁で公表される路線価を地図上に表示したものになります。

国税庁のHPで、都道府県、市区町村、町名を選択していくと周辺地域の図が表示されます。

自宅が接する道路上にある数字が千円単位で表示された1㎡あたりの路線価になります。

A~Gの記号が借地権割合です。路線価は国土交通省が公表する公示価格の約80%の水準で決められ、毎年見直しがされています。

路線価を調べる:http://www.rosenka.nta.go.jp/

 

2.土地の評価の出し方

土地の評価の出し方は、路線価方式と倍率方式という2つの方法があります。

市街地にある宅地は「路線価方式」により、それ以外の地域では「倍率方式」により評価します。

どちらの方式で評価するかは、それぞれの地域ごとに決められています。

路線価と土地の面積がわかれば路線価×面積で相続時の評価額の目安がわかります。

土地が角地や不整形地である場合などは、路線価に補正率を掛けて加減算を行うため、正確な評価は専門家である税理士等に確認しましょう。

土地が借地権の場合は、算出した評価額に地域ごとの借地権割合を掛けて算出します。

借地権割合は30%~70%で決められ、都市部住宅地では70%程度と高めに設定されています。

こちらも路線価図で確認することができます。

 

3.評価額が最大80%減になる小規模宅地の特例とは?

自宅の評価額は、家屋と土地を合計した金額になります。

家屋の評価額はそれほど高くありませんが、土地は地域によって高額になることもあります。

ゆえに、都心部に土地付きの家を持っているだけで遺産総額が多くなり、相続税がかかってしまいます。

しかし、居住用の土地には、相続時の評価額を減額する「小規模宅地等の特例」というものがあります。

その土地に配偶者や同居している子供が相続する場合240㎡までは80%減になります。

適用条件は以下の通りです。

種類

条件

減額面積

減額割合

被相続人が住んでいた土地

配偶者や同居または生計を一にする子が相続し、その後も住み続ける場合

330㎡

80%

被相続人が事業を営んでいた土地

事業を相続人が継承する場合

400㎡

80%

被相続人が所有する貸付用の土地

相続人が引き続き貸付事業を行う場合

200㎡

50%

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